O que é o ITBI e por que ele pesa no bolso do comprador
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono por meio de compra e venda. A alíquota varia de município para município, mas costuma ficar entre 2% e 3% sobre a base de cálculo definida pela prefeitura.
Para quem compra imóveis em regiões valorizadas como Bertioga e a Riviera de São Lourenço, o valor do ITBI pode representar uma quantia bastante significativa — muitas vezes ultrapassando dezenas de milhares de reais. Por isso, qualquer economia legítima nesse imposto faz uma grande diferença no custo total da aquisição.
O problema: prefeituras cobrando ITBI acima do valor real da transação
Durante anos, diversas prefeituras brasileiras adotaram a prática de utilizar um "valor venal de referência" próprio para calcular o ITBI. Esse valor de referência, em muitos casos, era superior ao preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor, e também diferente do valor venal utilizado para cálculo do IPTU.
Na prática, funcionava assim: mesmo que você comprasse um apartamento por R$ 800.000,00, a prefeitura poderia arbitrar um valor de referência de R$ 1.000.000,00 e cobrar o ITBI sobre essa base maior. O resultado? O comprador pagava mais imposto do que deveria.
Essa sistemática gerou milhares de questionamentos judiciais em todo o país, inclusive em municípios do litoral paulista, onde a valorização imobiliária é intensa e as divergências entre valor de transação e valor de referência podem ser enormes.
A decisão histórica do STJ: Tema 1.113
Em fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP) e firmou três teses fundamentais:
- 1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU;
- 2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, cabendo ao município a prova em contrário caso queira contestá-lo;
- 3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI por meio de valor de referência, pautas de valores ou qualquer mecanismo genérico fixado unilateralmente.
Em termos simples, o STJ disse que: o preço que consta na escritura de compra e venda deve ser, em princípio, a base de cálculo do ITBI. Se a prefeitura discordar, é ela quem precisa provar que o valor declarado está abaixo do mercado — e não o contrário.
Direito à restituição: quem pagou a mais pode pedir de volta
Com essa decisão, abriu-se uma janela importante para os contribuintes que, nos últimos anos, pagaram ITBI calculado sobre valores superiores ao preço real de compra. É possível pleitear a restituição da diferença paga a mais, respeitando o prazo prescricional de 5 anos contados do pagamento indevido.
O caminho geralmente envolve os seguintes passos:
- Reunir a documentação: escritura de compra e venda, guia de recolhimento do ITBI, comprovante de pagamento e, se houver, laudo ou avaliação do imóvel;
- Pedido administrativo: protocolar junto à prefeitura um requerimento de restituição com base na decisão do STJ;
- Ação judicial: caso a prefeitura negue o pedido administrativo, é possível ingressar com ação de repetição de indébito tributário na Justiça.
Recomenda-se fortemente contar com o apoio de um advogado tributarista para conduzir esse processo de forma segura e eficiente.
Impacto para quem compra imóvel em Bertioga e na Riviera de São Lourenço
Em Bertioga, a alíquota do ITBI é de 2%. Pode parecer pouco em termos percentuais, mas quando aplicada sobre imóveis de alto padrão — especialmente na Riviera de São Lourenço, onde apartamentos e casas frequentemente superam a faixa de R$ 1 milhão a R$ 5 milhões — a diferença entre o valor real da transação e um eventual valor de referência inflado pode gerar uma cobrança indevida de milhares de reais.
Veja um exemplo prático:
- Valor real da compra: R$ 1.500.000,00
- Valor de referência arbitrado pela prefeitura: R$ 1.900.000,00
- ITBI pago (2% sobre R$ 1.900.000): R$ 38.000,00
- ITBI correto (2% sobre R$ 1.500.000): R$ 30.000,00
- Diferença a restituir: R$ 8.000,00
Agora imagine esse cenário multiplicado por imóveis ainda mais valiosos na Riviera. A economia — ou a restituição — pode ser bastante expressiva.
Dicas práticas para compradores de imóveis
Com base nessa decisão, seguem orientações importantes para quem está adquirindo ou já adquiriu imóvel:
- Antes da compra: verifique qual base de cálculo a prefeitura está utilizando para o ITBI. Se for um valor de referência superior ao preço negociado, questione e, se necessário, busque orientação jurídica antes de pagar;
- Na escritura: certifique-se de que o valor declarado na escritura corresponde fielmente ao preço real da transação. Não declare valores inferiores para tentar pagar menos imposto — isso configura fraude fiscal;
- Já comprou e pagou a mais? Levante sua documentação e consulte um advogado sobre a viabilidade de restituição. Lembre-se: o prazo é de 5 anos;
- Conte com um corretor experiente: um profissional que conhece o mercado local pode ajudá-lo a entender os valores praticados na região e orientá-lo desde o início da negociação.
A importância de uma assessoria completa na compra do imóvel
Comprar um imóvel vai muito além de escolher a unidade ideal. Envolve análise documental, questões tributárias, negociação de valores, avaliação de mercado e uma série de detalhes que podem representar economia ou prejuízo de dezenas de milhares de reais.
Ter ao seu lado um corretor de imóveis experiente e comprometido, que conhece profundamente a região e pode conectá-lo aos profissionais certos — advogados, contadores, despachantes — é um diferencial que faz toda a diferença na segurança e tranquilidade da sua aquisição.
Fale com João Rubens — Especialista em Bertioga e Riviera de São Lourenço
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Sou João Rubens, corretor de imóveis com CRECI 296274-F, e atuo há anos no litoral paulista, ajudando compradores e investidores a fazerem negócios seguros e vantajosos.
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