Opinião de Valor de Mercado (OVM) · Bertioga & Riviera de São Lourenço
Quanto vale seu imóvel?
Descubra a Opinião de Valor de Mercado (OVM) do seu imóvel na hora, com base em dados reais da região.
✓ Gratuito✓ Resultado na hora✓ Enviado por email✓ Diretrizes ABNT NBR 14.653-2
Dados do imóvel
Características e localização
💰 Renda do imóvel (opcional)
Se o imóvel está alugado ou você conhece o valor de mercado de aluguel, preencha abaixo. Calcularemos também pelo Método da Capitalização da Renda (ABNT 14.653-2 — Método 5).
Taxa de retorno local: 0,38%/mês Base: mercado Bertioga e Riviera de São Lourenço
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Por que você quer saber o valor do seu imóvel?
Isso nos ajuda a personalizar o resultado e informar sobre questões importantes que podem impactar você — inclusive tributárias.
⚠️ Você sabia?
A Lei nº 15.265/2025 (Rearp) permite atualizar o valor do seu imóvel no IR pelo valor de mercado atual, recolhendo alíquota reduzida sobre o ganho de capital.
Para que a Receita Federal aceite essa atualização sem questionamentos, é necessário um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) formal, elaborado por corretor credenciado pelo CRECI.
João Rubens pode emitir esse documento para você.
🧠 Inteligência de Negociação
Perfil do Proprietário
Opcional — mas quanto mais você preencher, mais precisa e estratégica será a análise da sua negociação.
📊 O resultado é uma Opinião de Valor de Mercado (OVM) calculada automaticamente com base em imóveis comparáveis da região, seguindo as diretrizes da ABNT NBR 14.653-2. Resultado enviado para o seu email na hora — gratuitamente e sem compromisso.
⚖️ Esta estimativa possui caráter informativo e não substitui laudo técnico de avaliação elaborado conforme ABNT NBR 14.653 por profissional habilitado.
⚖️ Lei nº 15.265/2025 — Rearp
Oportunidade Tributária Identificada
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Opinião de Valor de Mercado (OVM)
Conservador
⭐ Ideal
Premium
⏱ Liquidez estimada
—
📈 Potencial de valorização
—
👤 Perfil do comprador
—
🏘 Tendência regional
—
💰 Método da Capitalização da Renda — ABNT 14.653-2
Aluguel bruto
—
Valor pelo método
—
Rentabilidade
—
Taxa de retorno local: 0,38%/mês · Bertioga e Riviera de São Lourenço
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⚖️ Aviso Legal
Esta estimativa possui caráter informativo e não substitui laudo técnico de avaliação elaborado conforme ABNT NBR 14.653 por profissional habilitado.
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📚 Entenda como calculamos
Usamos o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme ABNT NBR 14.653-2. O processo tem 4 etapas:
1. Valor m² base = mediana ponderada dos comparáveis da região
2. Valor m² ajustado = Valor m² base × (1 + Σ ajustes)
3. Valor base = Valor m² ajustado × Área útil (m²)
4. Faixas: Conservador = base × 0,90 | Ideal = base | Premium = base × 1,15
Os ajustes somados refletem as características do imóvel comparado à mediana da região:
Característica
Ajuste máximo
Exemplo
Distância da praia
±20%
Frente mar +20%, Longe -15%
Vista
±10%
Vista mar +10%, Sem vista 0%
Estado do imóvel
±8%
Novo +8%, Precisa reforma -12%
Reformado
±5%
Reforma nova +5%, Sem reforma 0%
Suítes
±6%
4+ suítes +6%, Sem suíte -5%
Vagas
±6%
3+ vagas +4%, Sem vaga -6%
Andar
±8%
Cobertura +8%, Térreo -3%
Mobiliado
±5%
Alto padrão +5%, Vazio 0%
Posição solar
±2%
Norte +2%, Sul -1%
Idade do imóvel
±5%
Até 2 anos +5%, 30+ anos -9%
Condomínio desproporcional
até -4%
Condomínio anual ≥3% do valor
O ajuste total é limitado entre -30% e +40% para evitar distorções.
A vida útil é o período durante o qual a edificação mantém desempenho satisfatório. Conforme ABNT NBR 15575 e referências técnicas:
Tipo de construção
Vida útil estimada
Depreciação anual média
Alvenaria estrutural / concreto armado
50 a 70 anos
1,0% a 1,5%
Alvenaria convencional (tijolos)
40 a 60 anos
1,2% a 1,8%
Steel frame / Light steel framing
40 a 50 anos
1,5% a 2,0%
Wood frame (madeira tratada)
30 a 40 anos
2,0% a 2,5%
Madeira comum
20 a 30 anos
2,5% a 3,5%
Pré-fabricado / misto
25 a 40 anos
2,0% a 3,0%
Fonte: ABNT NBR 15575:2013 e IBAPE/SP. A vida útil pode ser ampliada com manutenção adequada e reformas.
O estado de conservação impacta diretamente o valor do imóvel. Critérios utilizados na avaliação:
Estado
Descrição
Impacto no valor
Novo
Entregue há menos de 2 anos, sem uso ou mínimo uso. Sem necessidade de reparos.
+8%
Ótimo
Bem conservado, com manutenção em dia. Eventuais pequenos reparos cosméticos.
+3%
Bom
Estado regular com desgaste natural. Manutenção básica necessária. Base da avaliação.
0%
Regular
Sinais visíveis de desgaste. Requer reparos em pintura, hidráulica ou elétrica.
-5%
Precisa reforma
Desgaste acentuado. Reforma parcial ou total necessária para habitação adequada.
-12%
Baseado na classificação do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).
O método Ross-Heidecke calcula a depreciação física de um imóvel combinando sua idade relativa (% da vida útil consumida) com seu estado de conservação. É o método mais utilizado em avaliações de imóveis no Brasil.
Coeficiente de Depreciação (Cd) = [Tabela abaixo] Valor Depreciado = Valor Novo × (1 - Cd)
Idade relativa (%)
Novo
Ótimo
Bom
Regular
Precisa reforma
5%
0,5%
0,9%
1,5%
3,2%
9,3%
10%
1,0%
1,8%
3,3%
6,5%
15,6%
20%
3,0%
5,0%
8,0%
14,4%
27,8%
30%
6,5%
9,8%
14,5%
23,1%
39,4%
40%
12,0%
16,5%
22,5%
33,0%
50,7%
50%
19,8%
25,6%
33,0%
44,5%
61,6%
60%
29,6%
37,0%
45,5%
57,0%
71,9%
70%
42,6%
51,2%
59,8%
70,0%
81,4%
80%
58,6%
67,3%
75,0%
82,8%
89,7%
90%
77,5%
84,4%
89,5%
93,8%
96,9%
Como ler: Um imóvel com 30 anos de vida útil de 60 anos (50% de idade relativa) em bom estado tem depreciação de 33% sobre o valor de novo. Fonte: Método Ross-Heidecke — ABNT NBR 14.653-2:2011.
O valor de um imóvel não é definido pelo desejo do dono nem por um número aleatório. Ele depende de fatores concretos: localização, área construída e de terreno, estado de conservação, padrão de acabamento, andar e posição (no caso de apartamentos), vagas de garagem, distância da praia e o valor do condomínio. Em Bertioga e na Riviera de São Lourenço, a região e o módulo fazem diferença real no preço — dois imóveis parecidos podem valer valores distintos por causa desses detalhes.
O que é a Opinião de Valor de Mercado (OVM)
A OVM é uma estimativa do valor de mercado do seu imóvel, baseada na comparação com imóveis semelhantes na mesma região — a chamada análise comparativa de mercado. É a mesma lógica que fundamenta a metodologia da ABNT NBR 14.653, referência técnica para avaliação de imóveis no Brasil. Diferente de um "achismo", a OVM parte de dados reais do que o mercado está praticando, para chegar a uma faixa de valor coerente e defensável.
Por que o preço pedido nem sempre é o valor de mercado
Um erro comum é confundir o preço que se pede com o valor que o mercado paga. Imóveis anunciados muito acima do valor real tendem a encalhar: recebem visitas, mas poucas propostas, e quanto mais tempo ficam parados, mais "queimam" no mercado. Uma avaliação realista é o ponto de partida para vender bem — no tempo certo e pelo melhor valor possível, sem precisar baixar o preço às pressas depois.
Avaliação online e avaliação do corretor
A avaliação online (a calculadora aqui da página) dá uma estimativa rápida e gratuita, ótima para ter uma primeira referência. Mas imóveis de alto padrão ou com características únicas merecem uma avaliação presencial do corretor, que considera particularidades que nenhuma fórmula automática capta: a vista, o acabamento real, o estado de conservação, o diferencial daquele endereço. Por isso, para imóveis muito exclusivos, a avaliação é feita caso a caso.
Sim. A Opinião de Valor de Mercado é gratuita e sem compromisso. Você preenche os dados do imóvel e recebe uma estimativa de valor baseada em imóveis comparáveis da região.
Como é calculado o valor do meu imóvel?
O valor é estimado pela comparação com imóveis semelhantes na mesma região (análise comparativa de mercado), considerando área, localização, padrão, conservação, distância da praia e outros fatores. É a lógica da metodologia ABNT NBR 14.653.
A avaliação online substitui a avaliação presencial?
A avaliação online dá uma boa referência inicial. Mas para imóveis de alto padrão ou com características únicas, a avaliação presencial do corretor é mais precisa, porque considera detalhes que a fórmula automática não capta. Nesses casos, a avaliação é feita caso a caso.
Por que meu imóvel não vende mesmo recebendo visitas?
A causa mais comum é preço acima do valor de mercado. Imóveis muito acima do mercado atraem visitas, mas poucas propostas. Uma avaliação realista ajuda a posicionar o preço para vender no tempo certo, sem queimar o imóvel.
Vocês avaliam imóveis em quais regiões?
Bertioga, Riviera de São Lourenço, Condomínio Hanga Roa, bairro Vista Linda e demais regiões do litoral paulista. A avaliação considera as particularidades de cada região e módulo.
Quero vender meu imóvel. Por onde começo?
Comece pela avaliação gratuita aqui na página para ter uma referência de valor. Depois, fale com João Rubens pelo WhatsApp (13) 99613-9931 para uma análise mais completa e para colocar seu imóvel à venda com a estratégia certa.
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