Avaliação Detalhada de Imóvel (OVM Completa) em Bertioga

Dados do imóvel

Tipo do imóvel

Localização / Bairro

Condomínio / Empreendimento (opcional — melhora a precisão)

Área (m²)

Quartos

Suítes

Banheiros

Vagas de garagem

Andar

Características e localização

Vista

Distância da praia

Estado do imóvel

Posição solar

Reformado?

Mobiliado?

Valor do condomínio (R$)

IPTU anual (R$)

Ano de construção

💰 Renda do imóvel (opcional)

Se o imóvel está alugado ou você conhece o valor de mercado de aluguel, preencha abaixo. Calcularemos também pelo Método da Capitalização da Renda (ABNT 14.653-2 — Método 5).

Aluguel mensal (R$) — se houver

Taxa de retorno local: 0,38%/mês
Base: mercado Bertioga e Riviera de São Lourenço

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⚖️ Finalidade da Avaliação

Por que você quer saber o valor do seu imóvel?

Isso nos ajuda a personalizar o resultado e informar sobre questões importantes que podem impactar você — inclusive tributárias.

🏠 Pretendo vender o imóvel ?
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Avaliação para venda

Calculamos o valor de mercado do seu imóvel com base em comparáveis reais da região, seguindo as diretrizes da ABNT NBR 14.653-2.

⚠️ Para anunciar com segurança, é importante conhecer o valor real de mercado antes de negociar.

Quero saber o valor de mercado para anunciar ou negociar.

📋 Atualização no Imposto de Renda (Lei Rearp) ?
✕
Lei Rearp — O que é?

Permite atualizar o valor do imóvel no IR pelo valor atual de mercado, pagando alíquota reduzida de 4% (pessoa física) em vez de até 22,5% na venda futura.

⚠️ A Receita Federal pode exigir um PTAM (laudo técnico formal) para aceitar a atualização sem questionamentos.
📖 Entender a Lei Rearp →
Quero atualizar o valor declarado no IR pelo valor atual de mercado com alíquota reduzida — Lei nº 15.265/2025.

📜 Inventário / Herança / Partilha ?
✕
Avaliação para inventário

Em processos de inventário, herança ou divisão de bens, o cartório e a Receita Federal exigem avaliação formal para calcular o ITCMD (imposto de transmissão).

⚠️ A OVM é informativa. Para uso em cartório e Receita Federal, é necessário o PTAM — documento com validade jurídica emitido por corretor credenciado pelo CRECI.

Preciso de uma avaliação formal para processo de inventário ou divisão de bens.

🏦 Financiamento / Garantia ?
✕
Avaliação para banco

Instituições financeiras exigem avaliação do imóvel para concessão de financiamento, crédito com garantia imobiliária (home equity) ou revisão de seguros.

⚠️ Cada banco tem suas próprias exigências. Consulte a instituição sobre qual documento aceita — OVM ou PTAM.

Preciso do valor para fins de financiamento bancário ou uso como garantia.

🔍 Quero saber o valor atual ?
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Avaliação informativa

A OVM gratuita calcula o valor estimado com base em comparáveis reais da região. Ideal para planejamento patrimonial, decisões de investimento ou simples curiosidade.

ℹ️ Para uso oficial (IR, cartório, banco), é necessário o PTAM formal.

Apenas curiosidade ou planejamento patrimonial.

Qual o valor atual declarado no seu Imposto de Renda? (opcional — para calcular o ganho de capital)

⚠️ Você sabia?

A Lei nº 15.265/2025 (Rearp) permite atualizar o valor do seu imóvel no IR pelo valor de mercado atual, recolhendo alíquota reduzida sobre o ganho de capital.

Para que a Receita Federal aceite essa atualização sem questionamentos, é necessário um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) formal, elaborado por corretor credenciado pelo CRECI.

João Rubens pode emitir esse documento para você.

🧠 Inteligência de Negociação

Perfil do Proprietário

Opcional — mas quanto mais você preencher, mais precisa e estratégica será a análise da sua negociação.

Motivo da venda

Prazo ideal para vender

Grau de urgência

Aceita contraproposta?

Imóvel já anunciado?

Quantas imobiliárias?

Principal objetivo (pode marcar mais de um)

Vender rápido Maior valor Segurança jurídica Discrição Poucas visitas Outro

O que mais te preocupa nesta venda?

O que seria uma negociação perfeita para você?

O que você espera do corretor?

Como conheceu o João Rubens?

Você já recebeu outra avaliação?

Quanto acredita que vale seu imóvel? (opcional)

Por que acredita nesse valor?

Qual sua maior preocupação nesta venda?

Se este imóvel não for vendido em seis meses, o que acontecerá?

Índice de Motivação da Venda (IMV)

—

📊 O resultado é uma Opinião de Valor de Mercado (OVM) calculada automaticamente com base em imóveis comparáveis da região, seguindo as diretrizes da ABNT NBR 14.653-2. Resultado enviado para o seu email na hora — gratuitamente e sem compromisso.

⚖️ Esta estimativa possui caráter informativo e não substitui laudo técnico de avaliação elaborado conforme ABNT NBR 14.653 por profissional habilitado.

⚖️ Lei nº 15.265/2025 — Rearp

Oportunidade Tributária Identificada

📋 Solicitar PTAM Formal →

Opinião de Valor de Mercado (OVM)

Conservador

⭐ Ideal

Premium

⚖️ Aviso Legal

Esta estimativa possui caráter informativo e não substitui laudo técnico de avaliação elaborado conforme ABNT NBR 14.653 por profissional habilitado.

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📚 Entenda como calculamos

Usamos o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme ABNT NBR 14.653-2. O processo tem 4 etapas:

1. Valor m² base = mediana ponderada dos comparáveis da região

2. Valor m² ajustado = Valor m² base × (1 + Σ ajustes)

3. Valor base = Valor m² ajustado × Área útil (m²)

4. Faixas: Conservador = base × 0,90 | Ideal = base | Premium = base × 1,15

Os ajustes somados refletem as características do imóvel comparado à mediana da região:

Característica	Ajuste máximo	Exemplo
Distância da praia	±20%	Frente mar +20%, Longe -15%
Vista	±10%	Vista mar +10%, Sem vista 0%
Estado do imóvel	±8%	Novo +8%, Precisa reforma -12%
Reformado	±5%	Reforma nova +5%, Sem reforma 0%
Suítes	±6%	4+ suítes +6%, Sem suíte -5%
Vagas	±6%	3+ vagas +4%, Sem vaga -6%
Andar	±8%	Cobertura +8%, Térreo -3%
Mobiliado	±5%	Alto padrão +5%, Vazio 0%
Posição solar	±2%	Norte +2%, Sul -1%
Idade do imóvel	±5%	Até 2 anos +5%, 30+ anos -9%
Condomínio desproporcional	até -4%	Condomínio anual ≥3% do valor

O ajuste total é limitado entre -30% e +40% para evitar distorções.

A vida útil é o período durante o qual a edificação mantém desempenho satisfatório. Conforme ABNT NBR 15575 e referências técnicas:

Tipo de construção	Vida útil estimada	Depreciação anual média
Alvenaria estrutural / concreto armado	50 a 70 anos	1,0% a 1,5%
Alvenaria convencional (tijolos)	40 a 60 anos	1,2% a 1,8%
Steel frame / Light steel framing	40 a 50 anos	1,5% a 2,0%
Wood frame (madeira tratada)	30 a 40 anos	2,0% a 2,5%
Madeira comum	20 a 30 anos	2,5% a 3,5%
Pré-fabricado / misto	25 a 40 anos	2,0% a 3,0%

Fonte: ABNT NBR 15575:2013 e IBAPE/SP. A vida útil pode ser ampliada com manutenção adequada e reformas.

O estado de conservação impacta diretamente o valor do imóvel. Critérios utilizados na avaliação:

Estado	Descrição	Impacto no valor
Novo	Entregue há menos de 2 anos, sem uso ou mínimo uso. Sem necessidade de reparos.	+8%
Ótimo	Bem conservado, com manutenção em dia. Eventuais pequenos reparos cosméticos.	+3%
Bom	Estado regular com desgaste natural. Manutenção básica necessária. Base da avaliação.	0%
Regular	Sinais visíveis de desgaste. Requer reparos em pintura, hidráulica ou elétrica.	-5%
Precisa reforma	Desgaste acentuado. Reforma parcial ou total necessária para habitação adequada.	-12%

Baseado na classificação do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

O método Ross-Heidecke calcula a depreciação física de um imóvel combinando sua idade relativa (% da vida útil consumida) com seu estado de conservação. É o método mais utilizado em avaliações de imóveis no Brasil.

Coeficiente de Depreciação (Cd) = [Tabela abaixo]
Valor Depreciado = Valor Novo × (1 - Cd)

Idade relativa (%)	Novo	Ótimo	Bom	Regular	Precisa reforma
5%	0,5%	0,9%	1,5%	3,2%	9,3%
10%	1,0%	1,8%	3,3%	6,5%	15,6%
20%	3,0%	5,0%	8,0%	14,4%	27,8%
30%	6,5%	9,8%	14,5%	23,1%	39,4%
40%	12,0%	16,5%	22,5%	33,0%	50,7%
50%	19,8%	25,6%	33,0%	44,5%	61,6%
60%	29,6%	37,0%	45,5%	57,0%	71,9%
70%	42,6%	51,2%	59,8%	70,0%	81,4%
80%	58,6%	67,3%	75,0%	82,8%	89,7%
90%	77,5%	84,4%	89,5%	93,8%	96,9%

Como ler: Um imóvel com 30 anos de vida útil de 60 anos (50% de idade relativa) em bom estado tem depreciação de 33% sobre o valor de novo.
Fonte: Método Ross-Heidecke — ABNT NBR 14.653-2:2011.

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